ノヴェリード

会社概要

社名:投資用不動産、実需用不動産は株式会社NoveLead(ノヴェリード)
代表取締役:水元健二
所在地:
【新住所】
〒104-0061 東京都中央区銀座6-12-13 大東銀座ビル3階(2017年8月15日移転)
【最寄り駅】
「銀座」駅 徒歩4分・「有楽町」駅 徒歩7分・「新橋」駅 徒歩9分・「銀座一丁目」駅 徒歩10分・「東銀座」駅 徒歩5分
※旧住所:〒104-0061 東京都中央区銀座8-10-7 東成ビル4階(2017年8月14日迄)

資本金:1,000万円
免許証番号:宅地建物取引業 東京都知事(1)第96966号
お問い合わせ先
TEL:03-5537-6255
FAX:03-5537-6256
Mail:info@novelead.co.jp
事業内容:不動産全般の売買、賃貸、管理、開発、仲介、代理、リノベーション
運用コンサルティング、損害保険の販売代理業務等

投資用不動産とは

収益や利益をあげる目的で所有・運用される不動産全般に使われる言葉です。具体的には、所有者個人が住居として自己使用するものではなく、所有者が他人に貸し出して賃料収入を得る目的の不動産である賃貸マンションやアパート等の貸住居、貸事務所や貸店舗等のテナント全般のことを呼び、投資用不動産とも言います。それに対して(貸し出さずに)自己使用する自宅等の不動産を実需用不動産と言います。
不動産資産そのものの高騰によるキャピタルゲイン(売却利益)目的の場合は不動産を投資商品として扱うという意味では同種のものとなりますが、その場合は「投機」であり「運用」にはならないため別のカテゴリーのものと考えられております。

個人の資産運用・財産形成としての不動産とは

株式会社ノヴェリードでは特に一般個人向けの投資・資産運用目的の不動産を中心として、運用の安定性が高い(「投機」目的ではない)居住用の賃貸借を主とする不動産を多く取り扱っております。
具体的には区分マンションや一棟アパート・一棟マンションを所有して他人に貸し出すことで家賃収入を得て頂くものです。購入する為の原資を他人資本から調達することも可能な為、これから財産形成を始める方にも適しています。
また既に所有・運用をされている既存オーナー様にはローンのお借り換えやご売却のお手伝い、運用のアドバイス等のサポート業務も行っております。

実需用不動産とは

実需用とは、「実際の需要」という意味です。住宅でいえば、自分が住むために購入することを意味します。一般的には所有者(購入者)本人が自身の住居としての自己使用を目的として購入する不動産を指す言葉となります。それに対して他人に貸し出して収益を得る目的の事業用、投資用不動産とは対比的に用いられる言葉でもあります。
賃貸にして収益を得るため、投資目的で購入することを「仮需」といいます。商品先物取引などでは、投資家に対して、原料を仕入れて加工するメーカーなどを「実需者」と呼びます。また、マーケティングでは、供給サイドの生産計画での需要予測に対して、現実の販売実績を実需ということもあります。

実需用不動産(住居としての不動産〈購入編〉)

一般的に住むための物件を探す場合、決めなくてはいけない要素がいくつかあります。
まず、物件の条件を決めます。
物件の条件とは、物件の価格帯、新築か中古か、中古であれば築年数は何年までときめるのか、戸建てかマンションか、居住するエリア、広さや間取り、入居時期、最寄り駅からの距離、マンションであれば階数、方角や向きなどを考えて物件選びをしなければいけません。
これらの要素と希望条件が自分自身で納得した上で最終的な物件選びを行うことになります。
また、仕事の状況、年齢などにより住宅ローンが組める金額、年数、金利などの条件、生活費、頭金の金額など一人ひとり違ってきます。

ノヴェリードではまず希望とこのような状況を考慮してくれます。その上で優先順位を一緒に絞っていってくれます。その過程で簡易的なローンの計算などを事前に行い、月々の返済額と必要となる頭金額を割り出して予算を決めの目安にしていきます。
予算が無限にあるという購入者はいません。予算内で購入者の希望がすべて叶うことも難しいです。ノヴェリードでは、ファイナンシャルプランニングの資格を持つスタッフが予算やローンの組み方についてアドバイスさせて頂く場合があります。
そのためにも購入者は物件希望要素がそろった状況で物件をたくさん見ることで物件の相場観を身につけることができます。購入者が物件に必要な希望要素が本当は何なのかを感じてもらうところからノヴェリードの物件探しは始まります。

ノヴェリードが物件を引き渡すまでの流れ
↓希望条件と購入者状況のヒアリング
↓相場観を身につける為、図面や現地の物件を見学して希望条件を確認する
↓希望要素の優先順位をつける為、相場観と希望条件を体験する
↓物件探し(希望条件を軸に市場にある物件をマッチングする)
↓購入希望の物件が見つかったら申込み
↓ローン審査(現金購入の場合以外)
↓ローン審査内定
↓物件の売買契約
↓金銭消費貸借契約
物件引渡し(物件の所有権の取得、鍵の受け渡しなど)

実需用不動産を購入するタイミング

実需用不動産を購入するということは、自己所有する不動産をもつということである。

  • 不動産を購入する前に確認すること
一般的に、家を購入するタイミングは「お金が貯まった時」ではないことがほとんど。
たいていの場合、住宅ローンを利用し購入する。したがって、どう返済するかが大きな問題である。多方面から考慮し購入する最高のタイミングを導き出せれば、それが自身の不動産購入のベストタイミングとなる。

  • 不動産購入金額の目安
一般的に、家を購入する金額は年収の5倍の家を購入するのがベスト、と言われているが、これはあくまで目安と言える。
家の金額はどの地域に建てるか、家の大きさや形態などで変わってくる。
頭金、金利、固定資産税、子供がいる場合には将来の教育費、子どもの成長に伴う生活費などを考慮し、月々の返済プラン立てていく。
家族でこの金額なら大丈夫と考えた金額に合わせた家を購入することはもちろん、ノヴェリードでもファイナンシャルプランニング的なアプローチから予算やローンの組み方のアドバイスをする場合もある。

  • シュミレーションの仕方
不動産を購入する際、その家の金額によってシュミュレーションの内容も変わってくる。大きなポイントとなるのが、ローンに回せるお金がどれくらいあるのかを把握することである。ただし、ローンで借りられる金額を考えるのではなく、返せる金額から借りられる金額を算出してシュミュレーションを行うことが必要である。

一般的にローン返済にあてられる金額というのは、年収の2割程度が限度と言われている。これを超えない範囲で金額を考えるようにしていく。
他にも、現在支払っている家賃、毎月必ずかかる食費など出費、子どもにかかるお金などを参考に無理のない範囲内でローン範囲を探る。

  • 家を購入する適齢はいつ
例えば30歳でローンを返し始めた場合、35年ローンを組んだら返済し終えるのが65歳。一般的な定年と同じとなり、より安心感はある。
基本的に定年までにローンを払い終えたいとなれば、30歳までにローンを組むのが理想的。

35歳以上で家を購入する場合の一つとして、頭金を多く設定するパターンがある。
頭金を入れるか入れないかで返済金額は大きく変わる。また返済期間が長くなればなるほど利息の支払い額が大きくなり、返済金額の総額も高くなる。


実需用不動産(住居としての不動産〈賃貸編〉)

不動産を購入するのと同じように物件条件に優先順位を絞りながら部屋を探していく。物件の条件は、人それぞれ異なるが、一般的には家賃、最寄り駅、最寄り駅からの距離、住む階、部屋の広さ、間取り、入居できる時期などを決まる。

ノヴェリードが賃貸物件を引き渡すまでの流れ
↓希望条件と購入者状況のヒアリング
↓家賃、間取りや広さ、路線や最寄り駅、設備などから図面をひろいあげる
↓図面と現地の物件を見学
↓見学をして希望条件の優先順位を絞りこむ
↓比較した希望条件と現実に市場にある物件のマッチング
↓希望物件が出るまで物件探し
↓賃貸希望物件の申込み
↓入居審査と入居予定日の確定、保証人のサインなど進める
賃貸契約時の保証人:契約時には連帯保証人を立てる場合か、保証会社を利用する場合がある。
連帯保証人の場合では親族が一般的。保証会社の場合では、入居者が保証料を支払うことで万が一家賃滞納などのトラブルがあっても大家に家賃が保証される制度となっている。
↓入居審査内定
↓物件の賃貸借契約
物件お引渡し

賃貸物件の選ぶコツ

  • 天井を確認
意外と見落とされてしまうポイントでもある。もし天井にシミなどあれば、過去に雨漏りや水漏れがあった場所ということ。
  • 収納スペースを確認
広さを確認する意味でも押入れ、クローゼット、洗面所の棚、靴箱の棚、キッチンの棚など確認するべきである。また収納スペースはカビの発生場所でもあるので、注意深く見る必要がある。
  • 1階がコンビニなど店舗
一見便利と思われるが、深夜の騒音などトラブルの可能性もある。選ぶ際には慎重に。
  • アンペア数を確認
アンペア数の確認は怠られがち。一人住まいようだと15Aの物件も少なくない。一般的に15Aだとドライヤーと600Wの電子レンジを同時に使うとブレーカーが落ちる。20Aあれば無難と言える。
  • ガスを確認
一般的には都市ガスの物件が多いですが、中にはプロパンガスの物件もある。選ぶなら都市ガスの方がおすすめ。ガス代も安くあがります。
  • ネット環境を確認
物件によってインターネット回線が通っている場合もある。自分で契約するとなるとお金もかかるし、手間もある。
  • 携帯電話の電波状況を確認
近くに大きな建物などがある場合には電波環境が悪くなりやすくなる。固定電話を持つ場合などには差し障りないが、携帯電話のみの場合には確認しておくべき点である。
  • 近隣住人のマナーを確認

住宅ローン

住宅ローンは、住宅を購入する目的のみに限定したローンの一つです。
住宅ローンを扱う金融機関が、なぜ何千万円ものお金を貸せるかというと、購入した住宅を担保にして貸し出しを行っているからです。金融機関から借りたお金については、一般的に毎月決められた金額を返済していき、契約した返済期間内に完済するのが原則となります。

  • 住宅ローンの金利は3タイプ
どの金利を選んで何年で返済するかによって、総返済額や毎月の返済額が決まってくる。そのため慎重に選ぶ必要がある。
必ず、住宅ローンを申込みをする前に家計の収支のシュミレーションゲームをしましょう。そして返済期間の間、滞りなく毎月返済を続けていけるローン金額なのか将来の資金計画を建てることが必要である。

  • 全期間固定金利型
全期間固定金利型は、借り入れ当初から完済するまでの金利が一定のタイプ。このタイプの代表的な住宅ローン商品が「フラット35」と呼ばれるもの。
完済するまでの総支払額、毎月の返済額がわかるので家計管理がしやすい。

一般的には変動金利型や固定金利期間選択型よりも金利が高めになることが多い。
全期間固定金利型は金利変動のリスクがないので、金利が上昇した場合には他の金利タイプで借りた場合よりも返済額が少なくなるケースもある。インフレが起きた場合には、返済額が相対的に少なくなるというメリットもある。

  • 変動金利型
変動金利型は、半年ごとに世の中の金利状況に応じて適用金利が見直されるタイプである。固定金利型よりも金利は低く、金融機関によっては0.5%を切る非常に低い金利を設定しているところもある。

民間金融機関の多くでは、半年に1度金利が見直される。返済額の見直しは5年に1度と決められている。
返済額が変わらないからといって、上昇した分の利息を支払わなくてもいいわけではない。そのため、急激に金利が上昇した場合などは、利息額が毎月の返済額を超えてしまう「未払利息」が生じる場合もある。

また変動金利型は一般的に、返済額の見直しがあって、返済額がアップする場合でも、それまで支払っていた返済額の1.25倍の金額までに上昇幅を抑えることになっている。そのため、返済額が急激にアップすることはありませんが、元金がなかなか減らないというケースがあり得る。
そのため金利が安いからといって、安易に選んでしまうと、将来金利が上昇したときには大変なことになってしまう可能性がある。将来金利が上昇しても対応できるだけの収入や貯蓄があることが選択できる条件と言えるでしょう。

  • 固定金利期間選択型
「当初○○年間○○%」など、一定期間固定金利が適応となるタイプ
固定金利期間選択型は、10年固定、20年固定など、適用金利が一定期間固定されているタイプ。
固定金利期間が終了した後には、固定金利型または変動金利型のどちらかを選ぶことになる。(金融機関によって異なる場合がある。)

ただし、金利固定期間が終了した時点で、金利が上がっていた場合、上がった金利が適用されることになる。逆に金利が下がっていた場合には、下がった金利が適用される。
また固定期間終了後に毎月返済額がアップした場合でも、変動金利型のように、アップ幅はそれまでの返済額の1.25倍までといった規定はない。
そのため、借り入れ当初の返済額のみでなく、金利改定後の返済額についても一定期間ごとに金利が上昇していくことを想定して、シミュレーションする必要がある。


なお、3つの金利タイプを単独で借りなければいけないわけではない。
たとえば3,000万円のローンを組む場合であれば、「全期間固定金利型で2,000万円+変動金利型で1,000万円」といった振り分けをして、リスクを分散することも可能である。

  • 住宅ローンの上手な返済方法
融資額や返済期間にもよるが、借入時の返済期間はできるだけ長く、毎月の返済額を少なく設定する。返済額の目安は、住宅ローンの返済とは別に、貯蓄ができるくらいの金額が理想と言われている。
住宅ローンの負担を減らすために繰り上げ返済を検討する人も多い。毎月またはボーナスの時にいつも返済している金額とは別に住宅ローンの全部か一部を前倒して返済することをいう。
繰り上げ返済をすることで予定より早く返済が進み、返済期間も短縮される。

しかし、繰り上げ返済で住宅ローンを早く返すことがベストな方法ではない。住宅ローンの返済にお金を回すことは住宅ローンと同じ金利でお金を運用することと同じような効果がある。住宅ローンの金利よりも高い金利で運用できるところに預金すると、結果的に繰り上げ返済するよりも将来的に手元に残るお金は多くなる。
住宅ローンは借り入れる額が大きいため、利息の負担も大きくなる。そのため、できるだけ低い金利の住宅ローン契約を結び、利息の支払い負担を小さくする工夫が必要である。家計で一番の支出項目は、住宅ローン返済と言えるでしょう。

  • 最終更新:2018-06-18 10:53:19

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